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Reabilitação

Reabilitação de casas

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Reabilitação de casas

As casas antigas possuem um património histórico e arquitetônico único o que com que se distingam das habitações modernas. Sabia que ao reabilitar e recuperar um edifício antigo, está simultaneamente a reduzir a nossa pegada ambiental? Isto ocorre porque muita matéria-prima já existente é aproveitada, preservando, ao mesmo tempo, a sua integridade original e contribuindo para perpetuar o seu legado histórico.

Apesar de parecer um processo simples, é importante ter em consideração que reabilitar casas antigas é um desafio considerável, atendendo que estas maioritariamente detém patologias graves, muitas delas provenientes de infiltração de águas pluviais que danificam por vezes elementos estruturais e não estruturais.

Neste sentido, importa ser elaborado previamente um relatório prévio de avaliação ao estado de conservação do imóvel recolhendo o máximo de elementos que nos permita fazer um diagnóstico do estado de conservação do edifício.

 

Quais são as vantagens de reabilitar casas antigas? E desvantagens?

Se ainda tem algumas reticências em relação a reabilitar um edifício, saiba que as são as vantagens de adquiri-lo e reabilitá-lo são:

  1. Preservação da história: a reabilitação de habitações antigas permite preservar a sua história e a sua arquitetura original, tornando-a num marco cultural e histórico da comunidade;
  2. Reutilização de materiais antigos: ao reconstruir uma casa antiga, é possível reutilizar materiais da época, tais como madeira, tijolos e azulejos, contribuindo assim para um projeto mais sustentável e ambientalmente responsável;
  3. Imóvel com identidade: a reabilitação de habitações antigas permite a preservação do seu estilo único e a sua personalidade, tornando-a num edifício acolhedor e único.

Quanto às desvantagens de reconstruir uma casa antiga, incluem-se os problemas estruturais que precisam ser resolvidos antes da reconstrução, o tempo do projeto (por norma, leva mais tempo a reabilitar uma casa antiga do que uma nova) e os desafios durante a construção.

Contudo, importa salientar que, ainda que aparentemente complexas, as desvantagens da reabilitação de habitações antigas podem ser eficazmente ultrapassadas com o recurso a uma equipa técnica competente e dedicada.

 

Existem apoios para reabilitar casas antigas?

Atualmente, existem algumas créditos destinados à reconstrução de casas antigas. No entanto, existe ainda um outro apoio: o IFRRU 2020.

O IFRRU 2020 é um apoio para reabilitação de edifícios antigos que consiste na atribuição de crédito para apoiar projetos de reabilitação e revitalização urbana, destinado a entidades singulares ou coletivas, públicas ou privadas.

Este apoio abrange:

  • Reabilitação total de edifícios com 30 anos ou mais. Caso não tenham 30 anos, têm que demonstrar um nível de conservação igual ou inferior a 2, isto é, mau ou péssimo;
  • Intervenção em edifícios de habitação social e espaço público;
  • Reabilitação de espaços e/ou de unidades industriais abandonadas.
  • Além destas condições, os edifícios que sofram intervenção devem ser usados para habitação ou para servir outras atividades económicas, seja para utilização coletiva ou não.

 

O que se deve ter em conta ao reconstruir uma casa antiga?

Ao reconstruir uma casa antiga, existem alguns aspetos importantes a ter em consideração, tais como:

  1. Preservação da arquitetura original é importante preservar a aparência e a integridade da arquitetura original, incluindo elementos como janelas, portas, revestimentos ou tetos;
  2. Materiais de construção: devem-se usar materiais de construção adequados e compatíveis com a arquitetura original para garantir a integridade e a durabilidade da estrutura;
  3. Fundações: é crucial verificar e, se é ou não necessário, reforçar as fundações da casa para garantir a sua estabilidade e segurança.
  4. Instalações elétricas e hidráulicas: é necessário atualizar as instalações elétricas e hidráulicas para satisfazer as necessidades modernas, sem comprometer o caráter original da casa;
  5. Isolamento térmico e acústico: é importante garantir o isolamento térmico e acústico adequado para garantir o conforto e a eficiência energética da casa;
  6. Respeito às normas de construção: deve-se garantir que a reconstrução da casa corresponda às normas e regulamentos de construção locais.

 

Ideias para restaurar casas antigas

Se tomou ou esta a pensar tomar a decisão de investir numa habitação antiga com o intuito de a reabilitar, é provável que esteja à procura de inspiração para concretizar os seus objetivos.

Para isso, partilhamos consigo algumas ideias para a reabilitação da sua habitação:

  1. Preservar os elementos históricos, mantendo elementos originais da casa, como pisos, janelas, portas e revestimentos, para preservar a sua integridade histórica;
  2. Reutilizar materiais antigos, tais como tábuas de madeira, tijolos e azulejos, aplique-os em novos projetos de design de interiores para complementar o estilo original da casa;
  3. Adicionar espaços modernos, tais como cozinhas, casas de banho e quartos, mantendo a integridade e o estilo da casa antiga;
  4. Criar jardins, como por exemplo, um jardim de inverno, para complementar a beleza da casa antiga e ter um espaço tranquilo para relaxar;
  5. Iluminação adequada, fazendo uso da luz natural e iluminação artificial para destacar elementos arquitetônicos e criar um ambiente acolhedor;

Para garantir que consegue uma reconstrução que cumpra não só os requisitos legais como também o orçamento para a casa, aconselha-se vivamente a colaboração com profissionais especializados. Neste contexto, o apoio de um arquiteto, revela-se imprescindível.

 

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Recuperar uma casa antiga

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Recuperar uma casa antiga

Para iniciar um projeto de recuperação de uma casa antiga, é essencial perceber quais são os requisitos necessários para o licenciamento. Deve inicialmente, certificar-se se as obras planeadas carecem ou não de controlo.

A comunicação prévia consiste numa declaração que, quando devidamente elaborada, autoriza o interessado a prosseguir imediatamente certas atividades urbanas após o pagamento das taxas aplicáveis, sem necessidade de solicitar permissões adicionais. Esta modalidade de procedimento possibilita a realização de diversas obras:

  • construção
  • reconstrução
  • ampliação
  • alterações

Para tal, têm de estar enquadradas nos diversos contextos:

  • Se encontram dentro de área abrangida por loteamento ou plano de pormenor, desde que se refere a obras de reconstrução que não impliquem o aumento na altura da fachada ou no número de pisos.
  • Sejam referentes a obras localizadas numa “Área de Frente Urbana Contínua Consolidada”, que estejam em conformidade com o plano diretor municipal e das quais não resulte numa construção mais alta do que a altura predominante das fachadas da linha edificada do lado da rua onde se insere a nova construção, entre as duas transversais mais próximas, em ambas as direções.
  • Estão relacionadas à construção de piscinas associadas à construção principal.
  • Tenham sido precedidas por uma informação prévia favorável, conforme estipulado nos termos dos n.ºs 2 e 3 do artigo 14.º do Regulamento Jurídico da Urbanização e da Edificação.

 

Comunicação prévia de obra de edificação

  1. Este processo compreende os seguintes passos:
  2. Submissão do pedido e pagamento da taxa respetiva pelo requerente
  3. Verificação dos documentos instrutórios pelos serviços municipais
  4. Análise do pedido, pelos serviços municipais
  5. Deferimento pelos serviços municipais
  6. Cálculo das taxas e notificação ao requerente para pagamento
  7. Pagamento efetuado pelo requerente

 

Comunicação prévia de obra de edificação simplificada

Esta modalidade permite ao requerente comunicar previamente as obras de edificação.

O início das obras é autorizado após uma comunicação prévia bem instruída e o pagamento das taxas aplicáveis à intervenção urbana. A documentação que confirma a submissão à Câmara Municipal e o pagamento das taxas serve como título para essa comunicação prévia.

As substituições de materiais de revestimento exterior ou telhados que não alterem a implantação, juntamente com mudanças de cor, estão sujeitas a um processo simplificado de instrução nos seus procedimentos.

No entanto, se o imóvel for de INTERESSE PATRIMONIAL… o procedimento a instruir será um Licenciamento.

 

Operações Urbanísticas Envolvendo Demolição

A Lei n.º 79/2017, de 18 de agosto, destinada a instituir medidas de preservação do patrimônio azulejar e que alterou o RJUE, estabelece que estão sujeitas a controlo prévio de licenciamento as intervenções urbanísticas que resultem na remoção de azulejos das fachadas. Tal aplica-se independentemente da sua confrontação para espaços públicos ou logradouros. No caso das operações urbanísticas descritas nas alíneas a) a e) e i) do n.º 2 do artigo 4.º, a demolição de fachadas revestidas com azulejos ou a remoção destes requer licença específica da Câmara Municipal, podendo ser motivo de recusa, exceto em circunstâncias devidamente justificadas e autorizadas pela ausência ou valor patrimonial limitado dos azulejos.

Por outro lado, nos termos definidos no artigo 157º do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), a demolição de edifícios deve ser autorizada quando:

  1. Quando for necessária para a execução de plano de urbanização ou plano de pormenor;
  2. Quando for integrada em operação de reabilitação urbana, prevista no quadro de uma unidade de execução ou de plano intermunicipal ou de plano municipal;
  3. Quando os edifícios careçam de condições de segurança ou de salubridade indispensáveis ao fim a que se destinam e a respetiva beneficiação ou reparação for técnica ou economicamente inviável;
  4. Quando as características arquitetônicas dos edifícios ou a sua integração urbanística revelem falta de qualidade ou desadequação.

Assim, as intervenções urbanísticas que envolvam a demolição de estruturas, é necessário que o pedido inclua um relatório detalhado sobre o imóvel a demolir. Esse relatório deve conter a memória descritiva, levantamento fotográfico, levantamento arquitetônico ou qualquer outro método que permita uma avaliação completa da proposta de demolição.

Os serviços municipais podem autorizar a realização da demolição, desde que justificada, com a condição de que haja contacto prévio com a Divisão Municipal de Património Cultural. Esse contacto visa avaliar a relevância para o Banco de Materiais dos elementos construtivos removidos, tais como cantarias, ferros forjados, azulejos, carpintaria, entre outros.

 

Procedimento Simplificado

Para além do estipulado na Lei n.º 79/2017, de 18 de agosto, estão sujeitas a um procedimento simplificado, no que diz respeito à instrução dos processos, as obras que envolvem a substituição de materiais de revestimento exterior ou de cobertura, contanto que não impliquem alterações à implantação, assim como às alterações de cor.

Os elementos instrutórios para esta autorização incluem os elementos especificados no formulário próprio de cada Câmara Municipal. Para tais operações urbanísticas, a memória descritiva e justificativo deve sempre mencionar as cores, fazendo referência à paleta de cores RAL ou NCS (Sistema Natural de Cores), ou, quando aplicável, apresentar uma amostra da cor ou do material a ser utilizado, além de detalhar os materiais utilizados nas fachadas e na cobertura.

A A+D Studio Arquitectura poderá ajudá-lo na reabilitação o seu imóvel, selecionando as melhores soluções para o seu projeto e à medida das suas expectativas.

Certificação energética em casas antigas

Reabilitação - Certificado energético

Certificação energética em casas antigas

Como explicamos num outro artigo, certificação energética é um documento que avalia o desempenho energético de um edifício,  atribuindo-lhe uma classificação de eficiência energética numa escala de A+ (mais eficiente) a F (menos eficiente). Este processo envolve uma análise das características do edifício, os materiais com que foi construído, incluindo isolamento, sistemas de aquecimento, ventilação e ar condicionado, entre outros. No nosso país, a certificação energética é obrigatória tanto para edifícios novos como para os existentes, quando estes são colocados para venda ou arrendamento.

O certificado energético é obrigatório em casas antigas?

No que diz respeito à legislação portuguesa sobre a certificação energética de edifícios antigos, esta é regida pelo Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto. Este, estabelece as normas e procedimentos para a certificação energética em Portugal, incluindo a obrigatoriedade do certificado energético em casa antigas a partir do momento em que são colocadas à venda ou para arredar.

O certificado tem de ser apresentado aquando da celebração do contrato de compra/venda ou arrendamento, atestando, que a informação sobre a que classe energética o imóvel pertence. Os edifícios que sejam alvo de intervenções superiores a 25% do seu valor são obrigados a solicitar a emissão do certificado energético.

Quando se trata de casas antigas em Portugal, a certificação energética pode ser um desafio devido às características específicas destes edifícios devido às paredes, janelas desatualizadas e sistemas de aquecimento ineficientes ou inexistente. Ainda assim, é fundamental cumprir com a legislação em vigor, que não só permite aos proprietários compreenderem o desempenho energético das suas propriedades, como também informa potenciais compradores ou inquilinos sobre os gastos/custos de energia associados.

Situações que dispensam a apresentação de certificado energético

Existem no entanto algumas situações específicas em que a apresentação do certificado energético não é obrigatória. De acordo com a legislação em vigor, algumas das situações que dispensam a apresentação deste certificado incluem:

  • Os edifícios unifamiliares na medida em que constituam edifícios autónomos com área útil igual ou inferior a 50m2;
  • Os edifícios de comércio e serviços devolutos, até à sua venda ou locação depois da entrada em vigor do presente diploma;
  • Os edifícios em ruínas;

Para mais informações consulte o nosso artigo ou através do website oficial da ADENE.